Банкротство застройщика: как отстоять свои права

В долевом строительстве нередки случаи, когда застройщик объявляет себя банкротом и не может выполнять указанные в договоре обязательства перед дольщиками. В отличие финансовой несостоятельности иных юридических лиц, такая ситуация вызывает целую цепочку событий, в которую оказываются втянутыми десятки людей, принимавшие участие в программе долевого строительства. Люди полностью или частично оплатили стоимость жилья, которое в итоге так и не будет построенными.

В таком случае по судебному решению застройщик признается финансово несостоятельным. Запускается длительная процедура банкротства, при которой будущее вложенных средств и уж тем более жилья оказывается под вопросом. Здесь важно не пускать процесс на самотек, иначе можно лишиться денег и каких-либо законных способов вернуть вложения. Как правильно действовать в подобной ситуации? Что включает в себя защита прав дольщиков при банкротстве застройщика? На эти вопросы готовы ответить компетентные юристы нашей компании, которые имеют успешный опыт взыскания неустойки с недобросовестных строительных организаций.

Способы законодательного урегулирования спора

В действующем законодательстве четко указаны все аспекты процедуры банкротства: правила, условия, порядок, сроки и многое другое. Ключевым нормативным правовым актом, регулирующим гражданские отношения между юридическим и физическим лицом, является Федеральный закон о несостоятельности. Для защиты прав граждан, принимавших участие в программе долевого строительства, там предусмотрен отдельный параграф, в котором указаны гарантии.

В данном законодательном акте тщательно расписан порядок, при котором строительная компания признается банкротом, а также некоторые индивидуальные особенности процедуры банкротства для отдельных субъектов. Какие же гарантии предусмотрены для дольщиков по закону?

• За дольщиком остается право выбора формы компенсации за неисполненные по договору обязательства. Это может быть, как денежная компенсация, так и часть жилого помещения в натуре;
• Требования дольщиков удовлетворяются в третьей очереди. Первая очередь – это лица, здоровью которых причинен вред. Вторая – сотрудники строительной организации, у которых есть материальные претензии по оплате труда;
• Дольщики имеют право провести собственное собрание кредиторов;
• За участниками долевого строительства сохраняется право взыскать с компании компенсацию за причиненный материальный ущерб;
• Чтобы заключить с застройщиком мировое соглашение, требуется согласие не менее 75 % от общего количества кредиторов, внесенных в реестр;
• Для удовлетворения требований о передаче в собственность кредиторов жилого помещения существует несколько способов, предусмотренных действующим законодательством.

Этапы действий при защите прав

После того, как по решению суда компания-застройщик объявила себя банкротом, нужно строго следовать пунктам закона о несостоятельности. Если вы недостаточно глубоко разбираетесь в юридической тематике, обязательно проконсультируйтесь со специалистом, который имеет опыт решения подобных споров. Для удобства мы постараемся отразить наиболее важные моменты и ключевые шаги.

Первый момент касается того, что согласно закону о несостоятельности арбитражный управляющий, назначенный по решению суда, должен в пятидневный срок после вступления в должность уведомить всех дольщиков о введении режима наблюдения.

После того, как вы получили данное уведомление, нужно принять ряд мер по защите своих прав и интересов. Первый шаг на пути к успеху – это добиться включения себя в реестр кредиторов. Здесь нужно помнить нюанс, касающийся конкурсного производства. Если оно открыто, то любой участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке разорвать договор и отказаться от выполнения обязательств перед застройщиком.

Прежде чем добиваться включения в реестр кредиторов, важно определиться, какой характер ваших дальнейших требований. Как уже говорилось ранее, это может быть выплата денежной компенсации, в том числе, и за причиненный ущерб. Второй вариант – передача в собственность жилого помещения, если оно готово или практически сдано в эксплуатацию. После определения с характером требований остается подготовить заявление для суда. Рекомендуем уже на этом этапе доверить защиту прав опытному юристу, ведь заявление относится к процессуальным документам, которые должны быть составлены в строгой форме под определенные требования.

Вот краткий перечень пунктов, которые должны быть обязательно отражены:

• Данные о сторонах судебного производства, их наименования и адреса;
• Данные судебного органа, который будет рассматривать ваше дело;
• Номер дела о банкротстве застройщика;
• Подробно описанная сущность спора с датой открытия производства и отсылкой на уведомление о введении процедуры наблюдения;
• Требования заявителя, а также обстоятельства, из которых они вытекают;
• Ссылки на соответствующие НПА.

Важно! Приложите к заявлению любые документы, которые послужат доказательством изложенных исковых требований. Приведем пример: если в заявлении кредитор просит предоставить ему жилую площадь в натуре, то нужно предоставить доказательства уплаты денег застройщику.

Если вы уже ранее подавали исковое заявление в суд на строительную компанию, а по итогам разбирательства возбуждено исполнительное производство, то введение режима наблюдения после банкротства автоматически его заканчивает. Кредитор должен обращаться в арбитражный суд и требовать повторного включения своих требований в реестр.

Порядок взаимодействия с судебными органами

Составленное по установленной форме заявление вместе с подтверждающими документами отправляется не только в арбитраж, но и застройщику, а затем – арбитражному управляющему. Если вы не доставляете документы лично, то важно отправлять их по почте лишь с уведомлением о получении. Именно от него затем отсчитываются сроки, предусмотренные законодательством. Здесь также есть ряд нюансов. В частности, предъявить требования можно в течение 30 дней после опубликования уведомления о введении к застройщику режима наблюдения или спустя 2 месяца с момента признания строительной компании банкротом.

Сроки нужно соблюдать в обязательном порядке, ведь в противном случае суд не примет у вас заявление. Исключением может быть случай, если удовлетворено ходатайство о восстановлении сроков, так как причины пропуска были уважительными.

На следующем этапе заявление рассматривается на предмет соответствия обязательным требованиям законодательства. Если кредитор все правильно сделал, не пропустил сроки, то суд удовлетворит требования по включению в соответствующий реестр. Дальше остается лишь ждать, с учетом третьей очереди, когда начнется выплата долгов или жилая площадь будет передана в собственность. Рекомендуем регулярно принимать участие в собраниях кредиторов и принимать действия, которые помогут добиться выполнения заявленных требований:

• Предъявление исковых требований в адрес страховой компании, которая заключала договор со строительной компанией. Банкротство – это страховой риск, поэтому при наличии такого договора можно сразу выставлять требования о компенсации к страховой компании.
• Если выполнение обязательств со стороны строительной компании обеспечивалось поручительством, обращайтесь к нему. Это можно сделать без арбитражного суда.
• Предъявить требования о компенсации в соответствующий фонд, который функционирует с 1 января 2017 года. Такой вариант предусматривается действующим законодательством, но он идеально не отработан и требует совершенствования.

Важно помнить, что кредитор может в качестве исковых требований заявить признание права собственности на квартиру. Такие ситуации возможны, если здание было построено и сдано в эксплуатацию до начала процедуры банкротства и введения режима наблюдения. Гражданин получил квартиру лишь по передаточному акту, но не успел оформить право собственности на недвижимость в Росреестре.

Если у вас возникли вопросы относительно процедуры банкротства в рамках долевого строительства, обязательно запишитесь на консультацию профильного юриста. Специалист проанализирует имеющиеся документы, договор, материалы судебного производства о банкротстве, после чего поможет предпринять необходимые действия и добиться защиты прав!

Жилищное право