Автор: Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга
Долевое строительство: изменения в 2019 году
Содержание
Уже больше года одной из самых резонансных и обсуждаемых новостей в сфере недвижимости является запланированная на 2019 год отмена привычной для многих схемы долевого строительства. Предложенные поправки в действующее законодательство даже у опытных юристов вызывают противоречивые чувства. Одни называют их долгожданным решением вечной проблемы обманутых дольщиков, другие прогнозируют резкий рост цен на жилье в новостройках и невозможность совершить сделку для большинства граждан РФ. Мы постарались собрать полную информацию по данной теме и раскрыть все нюансы, сложности и возможные подводные камни в грядущей жилищной реформе.
Долевое строительство и его нюансы
Если вы ни разу не слышали о такой схеме приобретения жилья, то напомним: долевое строительство предусматривает такой механизм совершения сделок, когда застройщик реализует объекты недвижимости еще на стадии подготовки котлована под будущую постройку. Привлеченные от дольщиков средства используются непосредственно за закупку материалов, техники и проведение строительных работ. На бумаге такая схема выглядит идеальной: дольщик получает возможность купить квартиру примерно на 20 % ниже рыночной цены, а застройщик получает желаемые средства и избавляется от необходимости привлекать банковские кредиты. Но, как и многие хорошие идеи в России, эта породила большое количество мошенников и недобросовестных игроков рынка. Именно это и стало одной из предпосылок, что вопрос стал решаться на уровне Президента РФ. Именно Владимир Путин объявил о том, что долевое строительство будет отменено в привычном для всех виде с 1 июля 2019 года.
Причины и предпосылки
Глава государства высказал свое мнение еще в ноябре 2017 года и назвал нецивилизованной действующую схему расчетов и гарантий между дольщиками и застройщиком. Более того, правовое регулирование вопросов, связанных с долевым строительством, было по словам Президента «невнятным». Главная цель, которая ставится перед грядущей в 2019 году реформой, — это максимально защитить интересы граждан, сохранив при этом объемы строительства в стране. В связи с этим Кабинет министров получил указание продумать создание дорожной карты. Она не стала сиюминутным нововведением, а рассчитана на длительный переходный период. Главная задача, которая стояла перед чиновниками — в течение трех ближайших лет полностью перевести схему финансирования строительства на новые рельсы. В частности, на проектное финансирование.
Объяснить такую позицию со стороны руководства страны достаточно просто. Только по официальной информации Генеральной прокуратуры РФ количество обманутых дольщиков превысило 40 тысяч человек, причем среди пострадавших есть известные общественные деятели, представители шоу-бизнеса, спортсмены. Если посмотреть на статистику Министерства строительства, то это более 830 объектов, переведенных в категорию долгостроев. Отдельные эксперты высказывают еще более пугающую цифру – 150 тысяч наших с вами сограждан. Так и появилась срочная необходимость немедленно пересмотреть НПА и внести поправки, которые бы содействовали восстановлению и защите прав будущих дольщиков.
Как и любые глобальные изменения, отмена долевого строительства с 2019 года вызвало массу страхов в обществе. Прежняя схема, несмотря на все риски, давала многим единственным шанс наконец получить заветные квадратные метры, причем по доступной даже среднему классу населения цене. Предложенные изменения по переходному периоду от старой схемы к новой также вызвали немало вопросов. На самом деле все не так критично: меняется лишь источник финансирования, а объекты недвижимости по-прежнему будут доступны для покупки на начальных стадиях проекта — возведение котлована или закладка нижних этажей. Застройщики больше не смогут привлекать средства покупателей: им придется или использоваться собственный бюджет, или привлекать банковские кредиты.
Ответим в течение 60 секунд
Что мы ожидаем от 2019 года?
Как уже говорилось ранее, поправки в Федеральный Закон № 214 в первую очередь вносятся для того, чтобы максимально сберечь права и сохранить привлеченные деньги сограждан. В связи с этим к будущим застройщикам будут выдвигаться иные, более жесткие и в чем-то даже сложновыполнимые требования. Вот перечень самых важных изменений, которые начнут действовать с 1 июля 2019 года.
- Для гарантии сохранения привлеченных средств создается Фонд защиты дольщиков. Он будет формироваться из обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2 % от суммы будущей сделки. Если деньги в фонд не поступили, можно легко опротестовать договор и признать его ничтожным.
- Больше внимания теперь будет уделяться и компетенции строителей. Чтобы организация могла претендовать на проектное финансирование и получить кредитную помощь от банков, нужно построить до этого не менее 10 тысяч квадратов жилой или коммерческой недвижимости. Только при выполнении этого условия можно получить право на ведение долевого строительства с 1 июля.
- Для возведения каждого объекта необходимо отдельное разрешение. Кроме того, застройщику теперь запрещено заниматься какими-либо иными видами коммерческой деятельности помимо строительства.
- Устанавливается максимальная планка средств, которые можно привлекать в качестве авансовых платежей – не более 30 % от стоимости возводимого жилья.
- Отмена долевого строительства по привычной схеме предусматривает проектное финансирование. Строительные компании получают право привлекать к сотрудничеству уполномоченные банки. Теперь в обязательном порядке в возведении жилья будут участвовать не только две стороны (организация и дольщики), но и аккредитованные банковские учреждения. Они выделяют кредиты по сниженной процентной ставке для строительной компании и принимают на специальные счета деньги от покупателей недвижимости в новостройке. Причем данные вклады являются замороженными до окончания процесса строительства, и подрядчик не сможет воспользоваться ими раньше.
Введение переходного периода
Описанная ранее схема работы и взаиморасчетов начнет действовать с 1 июля 2019 года. При этом внесенные поправки коснутся и договоров, заключенных после 1 июля 2018 года. Обязательства, вступившие в силу до начала переходного периода, должны выполняться по прежней схеме.
В течение действия переходного периода застройщик получает выбор, строить объекты лишь за средства дольщиков или воспользоваться своим правом привлечения банковских кредитов. с 1 июля нынешнего года такого выбора уже не будет – лишь проектное финансирование. Привлеченные средства будут храниться на специальных счетах до момента сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Как заверяют представители банков, для застройщиков будут предложены специальные кредитные условия по ставке не выше 5 % годовых.
Последствия и риски строительной реформы
По статистике более половины от всех объемов строящегося жилья возводились именно за счет застройщиков. Такие глобальные изменения не могут не отразиться на общей ситуации на рынке недвижимости в стране. Возможные последствия обязательно коснутся и продавцов, и покупателей. Вот всего несколько положительных аргументов в пользу внесенных поправок:
- Впервые за долгие годы, внесенные дольщиками средства будут надежно защищены. Банковское сопровождение гарантирует, что потерять деньги и не получить при этом квартиру будет невозможно.
- Процесс строительства пойдет гораздо быстрее. Это вполне логично, ведь затягивать процесс при наличии кредитных обязательств крайне невыгодно для строительной организации. Она будет заинтересована в том, чтобы быстрее сдать объект в эксплуатацию, получить со счетов банка деньги дольщиков и рассчитаться по действующему кредиту.
Возможные минусы
Некоторые эксперты высказывают крайне осторожные прогнозы относительно отмены долевого строительства в 2019 году. По их мнению, самый главный минус реформы – это резкое подорожание квадратного метра в новостройках. Такую же позицию высказывают и представители строительных компаний, которым придется закладывать проценты по банковскому кредиту в стоимость будущего жилья. Аналитики в сфере недвижимости более оптимистичны в прогнозах и считают, что возможное повышение цены будет крайне незначительным. Нестабильная финансовая обстановка в стране и так уменьшила спрос на первичное жилье, а если сильно поднять цены, то застройщикам будет банально некому продавать квадратные метры.
Второй риск касается уменьшения количества строительных компаний на рынке недвижимости. Недобросовестные игроки уйдут, но вместе с ними можно потерять и большое количество некрупных компаний. Все дело в требовании построить не менее 10 тысяч квадратных метров для участия в проектном финансировании. Для многих регионов — это невыполнимая планка.
Если у вас возникли вопросы относительно будущих изменений в долевом строительстве, у вас уже заключен ДДУ или застройщик не выполняет свои обязательства, юристы по недвижимости окажут профессиональную консультативную помощь. Обращение к специалисту поможет сохранить средства и стать законным владельцем долгожданного жилья.
Наши дела по теме
Долевое строительство
Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону
Другие статьи
Похожие ситуации в блоге
