Автор: Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга
Как выбрать схему сделки при покупке недвижимости в новостройке
Содержание
Чтобы построить дом, застройщику нужны деньги. Часть средств он может внести самостоятельно, но основной капитал привлекается за счет реализации еще не существующих квартир. В выигрыше и застройщик, и покупатель: первый получает деньги, второй — возможность приобрести недвижимость по привлекательной цене. Чем ближе дом к финишу, тем выше стоимость квартир. Самые распространенные на сегодня схемы продажи жилья в новостройках — с использованием ДДУ (договора долевого участия) и путем вступления покупателей в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Оба способа легальны, но поклонников «долевки» среди россиян гораздо больше. На это есть причины.
Участие в долевом строительстве
Механизм продаж по ДДУ регулируется законом 214-ФЗ. Согласно ему, покупатель финансирует строительство, а компания-застройщик берет на себя обязательство своевременно возвести дом и передать квартиру собственнику. Львиная доля сделок купли-продажи в сфере недвижимости заключается именно по этой схеме. Закон «Об участии в долевом строительстве» максимально надежно ограждает покупателей от возможного мошенничества со стороны застройщика. Гарантией защиты интересов дольщиков служат довольно жесткие требования к строительным компаниям:
- установка минимально допустимого размера уставного капитала;
- обязательное страхование ответственности;
- условие о наличии права собственности или аренды на участок застройки;
- необходимость получения разрешения на строительство.
Договор подлежит государственной регистрации, что исключает возможность двойных продаж. Земельный участок по закону находится в залоге у дольщика до тех пор, пока застройщик не рассчитается с ним, передав квартиру. Если дом не сдается в срок, покупатель имеет право на взыскание неустойки. В случае банкротства строительной компании деньги дольщикам возвращает компенсационный фонд.
ЖСК или паевый договор
По этой схеме покупатель вступает в состав жилищного кооператива, который формально выступает в роли застройщика объекта, а по сути является объединением пайщиков, намеренных построить дом. Отношения внутри кооператива подчинены Уставу ЖСК и нормам Жилищного кодекса. Каждый участник вносит паевый взнос, дающий право на получение квартиры.
Для возведения здания кооператив привлекает организацию-застройщика и перечисляет на ее счет собранные финансы. Если в ходе строительства возникнет необходимость вливания дополнительных средств, пайщику придется с этим смириться — согласно Уставу, он обязан выполнять требования органов правления ЖСК. Надеяться на то, что внесенный паевый взнос окажется единственным на протяжении всего срока строительства, чрезмерно оптимистично.
Этот способ приобретения жилья более рискован для покупателя. Обоснованные претензии и требования пайщик может предъявлять только кооперативу, поскольку договорных отношений между ним и строительной компанией не существует. Если застройщик выведет деньги с баланса и исчезнет, добиваться возврата средств будет непросто. В случае затягивания сроков строительства не останется ничего другого, кроме как терпеливо ждать — неустойка за просрочку не предусмотрена.
Другие варианты сделки купли-продажи
Инвестиционный договор
Заключение договора инвестирования — еще один способ регулирования отношений между продавцом и покупателем недвижимости. Эта схема была популярна до принятия закона о долевом участии и во многом схожа с механизмом реализации по ДДУ. В обоих случаях покупатель инвестирует в строительство, а застройщик возводит на эти средства дом. Из различий стоит отметить следующие моменты:
- Договор инвестирования не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу сразу после подписания сторонами.
- Квартира в построенном доме может быть передана третьим лицам, если это оговорено соглашением. Это удобно, например, если дети приобретают жилье для родителей: оформляют договор, вносят деньги, следят за ходом строительства. Родители же вступают в права собственности, когда дом уже построен.
- По инвестиционному договору расплатиться за недвижимость можно не только деньгами, но и имуществом или правом на него.
- Рамки ответственности застройщика перед инвестором ограничиваются условиями соглашения. Законодательство покупателя не защищает, и при срыве сроков сдачи дома взыскать неустойку с застройщика будет проблематично.
Продажа по векселю
Редко, но встречается способ продажи недвижимости в новостройке через ценные бумаги. Суть его заключается в том, что застройщик продает покупателю вексель, которым впоследствии будет оплачена квартира в готовом доме. Схема не самая удачная по нескольким причинам:
- Если застройщик откажет в передаче квартиры, покупатель сможет рассчитывать только на возврат средств по векселю.
- При вексельной схеме продажи положения «Закона о защите прав потребителей» бездействуют.
- Если связь векселя с квартирой не отражена в договоре, нет гарантии, что покупатель получит именно то жилье, которое ожидает.
- При нарушении сроков сдачи дома о возмещении убытков застройщиком речи идти не может.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Такая схема правомерна, когда дом построен и введен в эксплуатацию, но жилплощадь в собственность компании еще не оформлена. Заключать ДДУ на этом этапе застройщик не может, поэтому законной альтернативой становится ПДКП. Вступив в права собственности, девелопер переоформляет предварительный договор на основной.
Другое дело, когда к этому способу прибегают на ранних этапах стройки, до получения официального разрешения на строительство. Без этого документа по закону 214-ФЗ компания не вправе вести продажи по договорам долевого участия. Желая незамедлительно начать работы на участке, застройщик предлагает покупателям заключить ПДКП вместо ДДУ. При этом действует, мягко говоря, не совсем законно.
Если девелопер проверенный, после получения разрешения на строительство документы успешно переоформляются. Но покупателям следует иметь в виду, что соглашаясь на подписание предварительного договора вместо ДДУ, они сильно рискуют, поскольку в этом случае застройщик не несет перед ними обязательств по возведению дома.
Как выбрать надежный вариант сделки и не угодить в сети мошенников
Совершенного способа приобретения еще не построенной недвижимости не существует. По факту при любой из схем покупатель вносит кровно заработанные деньги, а получает бумагу, свидетельствующую о его участии в проекте. Ни один вид договора не предполагает стопроцентных гарантий надежности. При участии в долевом строительстве покупатель защищен более, чем при других схемах реализации, но если застройщик примет решение «кинуть» дольщиков, он найдет способ это сделать.
Крайне важно составить объективное мнение о репутации строительной компании, приняв во внимание ее стаж, количество и качество построенных объектов, сроки сдачи жилья, состояние активов и обязательств. Допустим, вы убедились в надежности и прозрачности намерений девелопера. Изучите все документы, имеющие отношение к объекту строительства. Вдумчивое чтение проектной декларации даст на порядок больше знаний о строящемся доме, чем вы почерпнете на тематических форумах. Хотя и этими источниками информации пренебрегать не стоит: чем больше знаешь, тем меньше рискуешь.
Чем полезен юрист при покупке недвижимости
Большинство из тех, кто годами судится с застройщиком в надежде когда-нибудь получить ключи от квартиры, не консультировались со специалистами перед покупкой. Иначе риск оказаться в такой ситуации был бы сведен к минимуму. В отличие от риэлторов и менеджеров строительных компаний, обещающих воздушные замки, юрист не пытается продать вам квартиру. Его задача — всесторонне защитить ваши интересы при покупке.
С учетом количества подводных камней при совершении сделки и высоких цен на жилье консультация с юристом на этапе изучения договора — не излишество, а жизненная необходимость. Только так вы сможете получить объективную оценку документа, узнать о его слабых и сильных сторонах. Юрист укажет на спорные моменты, от его внимания не ускользнут размытые формулировки.
Обращайтесь, если заинтересованы в профессиональном юридическом сопровождении сделки. Наши специалисты досконально разбираются в тонкостях жилищного законодательства, им отлично известны уловки, к которым прибегают застройщики для уклонения от обязательств. У нас вы получите обстоятельную консультацию, правовой анализ договора купли-продажи и других важных документов. По вашему поручению мы проведем переговоры с официальными представителями застройщика и убережем вас от критических ошибок.
Наши дела по теме
Жилищное право
Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону
Другие статьи
Похожие ситуации в блоге
