Оплата аренды помещений в период карантина

Пандемия коронавирусной инфекции прибавила сложностей бизнесу. В тяжелом положении оказались не только авиакомпании и представители туристической отрасли, но и все, кто связан с поставками товаров и арендой помещений. Никто не приостановил договоры в связи с карантином, поэтому возник логичный вопрос: как платить аренду во время карантина, отвечать по обязательствам в условиях резкого падения выручки. Сегодня мы совместно с юристами специализированной компании попробуем разобраться, какие возможности для отсрочки оплаты дает гражданский кодекс, а также разберем принятый недавно закон об экстренных мерах.

Проблема оплаты аренды в карантин коснулась и тех компаний, которые в силу специфики отрасли смогли организовать удаленную работу сотрудников. Присутствие работников в офисе необязательно, поэтому в его содержании сейчас нет необходимости. Если бы речь шла о кратковременном месячном карантине, можно было бы сохранить помещение и не расторгать договор. Сколько продлится эпидемия и каковы будут ее последствия, какое окажут влияние стоимость нефти и колебания курса рубля, не может ответить никто. Пандемия коронавируса – это не повод для автоматических послаблений или отсрочек по оплате аренды. Недвижимость осталась, договоры продолжают действовать.

Гражданский кодекс и оплата аренды во время карантина

Уникальность ситуации в том, что юридическая отрасль еще не знала практики применения норм ГК РФ в отношении к пандемии. Если внимательно изучить несколько статей, можно найти в них возможные решения проблемы.

• Форс-мажор, статья 401 ГК РФ. Карантин может являться форм-мажором для оплаты аренды, ведь вспышка вирусной инфекции – обстоятельства непреодолимой силы, которые невозможно было предвидеть в момент заключения договора аренды. Важно помнить, что применить эту статью и признать обстоятельства форс-мажорными можно лишь в том случае, если такой пункт был предварительно внесен в договор. Более того, он лишь освободит вас от штрафных санкций и неустойки за просроченные платежи. Основные обязательства по договору форс-мажор не отменяет.
• Невозможность осуществления платежей по причине обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон. Регламентируется статьями 416 и 417 ГК РФ. Для применения этих норм не нужны отсылки в тексте арендного договора, но юридическая практика пока не имеет опыта применения этих статей в качестве повода для снятия обязательств по оплате аренды при карантине.
• Существенное изменение обстоятельств, статья 451 ГК РФ. Как утверждают специалисты, самый реалистичный и проверенный юридической практикой сценарий. Согласно правовым нормам арендатор имеет право требовать изменений условий договора аренды в связи с пандемией и наступившими последствиями.

Важно! Ключевое условие успеха – выстроенный диалог с арендодателем. Уйти на карантин, закрыть помещение и перестать платить аренду нельзя, так не получится избежать ответственности. Эксперты высказывают осторожные прогнозы, что после спада эпидемии заваленные исками о неуплатах суды будут в первую очередь учитывать насколько добросовестно вели себя участники спора, как проведены переговоры и закреплены ли договоренности документально.

Закон об экстренных мерах и его последствия

1 апреля 2020 года вступил в законную силу Закон об экстренных мерах. Правительство получило право не только вводить режим чрезвычайной ситуации в упрощенном порядке, но и оказывать поддержку для бизнеса. Там, где дело касается соблюдения договоренностей по аренде, государственных закупок и банкротства. Нормы очень неконкретные, что вызвало множество обсуждений в среде профессиональных юристов.

Одни считают, что в законе не содержится действенных шагов, помогающих бизнесу сохранить рабочие места и продолжить выплачивать зарплату сотрудникам. Затраты на реализацию антикризисных мер просто переложили на бизнес, но способен ли он справиться с такой нагрузкой?

Давайте разберем положения Закона детально, в местах, где затрагиваются вопросы оплаты аренды в карантин:

• Арендодатель по требованию арендатора обязан предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год».
• Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон.
• Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

Важно! Все перечисленные пункты действуют только в том случае, если в регионе введен режим чрезвычайной ситуации или повышенной готовности.

Именно поэтому по договорам, заключенным до введения режима повышенной готовности, арендатор сможет потребовать отсрочки арендной платы за 2020 год. С момента обращения арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение и закрепить в нем условия оплаты в 2020 году.

Множество вопросов вызвал последний пункт из списка. Трактовать его можно по-разному, что обещает огромное количество судебных исков. Приведем простой пример: интернет-магазин закрыл розничную точку продаж и полностью ушел в онлайн. Офис пустует, т.к. сотрудники и консультанты перешли на удаленную работу, но в нем расположены серверы, мебель и прочее имущество арендатора. Последний не мог использовать помещение по назначению, но его так же не мог использовать и арендодатель.

Юридическая помощь при решении споров по оплате аренды во время эпидемии

Как видим, существующие и недавно принятые правовые нормы не дают четкого и однозначного ответа: как платить или не платить аренду в карантине. Скорее всего, многие ситуации будут решаться в индивидуальном и бессистемном порядке. Возможно, после спада эпидемии суды захлестнет волна исков от арендодателей.

Помните, что в подобных ситуациях решить вопрос самостоятельно вряд ли удастся. Даже опытные специалисты порой расходятся во мнениях. Это означает, что каждый договор аренды и каждое обстоятельство нужно рассматривать внимательно и профессионально. Мы обладаем богатым опытом в сфере гражданского судопроизводства и готовы взяться за рассмотрение вашего спора.

Оставьте заявку на сайте и запишитесь на онлайн-консультацию, а специалисты центра юридической помощи сделают все возможное, чтобы спасти ваш бизнес, сохранить помещение и избежать штрафных санкций за неуплату.

Другие статьи

Как поделить квартиру на доли между собственниками

24.03.2021

Субсидиарная ответственность

25.01.2023

13 мифов о банкротстве физических лиц

07.11.2017