Юридическая проверка квартиры перед покупкой
Вторичный рынок объектов жилой недвижимости является самой прибыльной сферой деятельности для мошенников и недобросовестных граждан. Прежде чем оформить сделку купли-продажи, нужно внимательно, предельно осторожно и бдительно относиться к любой информации, которую предоставляет вам собственник. Идеальный вариант – это предварительная проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой. Данную услугу оказывают многие специализированные компании, но большинство граждан продолжает полагаться на добросовестность продавцов. Особенно остро обстоит проблема, если собственниками вторичного жилья являются родственники или хорошие знакомые. Здесь лучше всего работает принцип «доверяй, но проверяй». Компетентные юристы по гражданскому праву подготовили для вас подробную инструкцию по проверке квартиры, документов и непосредственно собственника перед покупкой. Это поможет не только сберечь средства, но и избавить себя от неприятностей и судебных споров в будущем. Мы рассмотрим самые типовые ситуации, которые возникают на этапе оформления сделки, подводные камни и пути решения распространенных проблем.
Сбор необходимых документов
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
- Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
- Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
- Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
- Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости. Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
- Форма № 12. Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда. К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным. Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.
Проверка условий сделки и оценка рисков
Проверка недвижимости перед покупкой требует тщательного анализа особых условий сделки. Может оказаться, что квартира находится в залоге у банка, в ней зарегистрированы так называемые отказники (лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие определенные права). Могут быть и публичные ограничения на совершение сделки. В частности, если речь идет о покупке квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия. Подобные факты должны обязательно учитываться и отображаться в договоре.
Важным моментом при юридической проверке квартиры перед покупкой является наличие права собственности на объект недвижимости. На практике встречаются случаи, когда продать пытаются не свое жилье или на него имеются серьезные обременения. Даже если они не будут создавать сложностей для покупателя, такие факты важно выявлять на начальном этапе заключения сделки.
Единоличность права собственности. Наиболее проблемными являются квартиры, являющиеся совместно нажитым в браке имуществом. Если у супругов не был заключен брачный договор, то приобретенная ими в браке недвижимость считается совместной. И не имеет значения, кто в данном случае числится собственником: для совершения сделки необходимо письменное согласие второго супруга. Важно помнить, что совместная собственность имеет смысл только при получении объекта недвижимости возмездным путем. Если квартира досталась собственнику по наследству, согласно договору дарения или в ходе приватизации, нахождение в браке не имеет значение. Если объект недвижимости приобретался собственником вне брака, нужно получить нотариально заверенное подтверждение об этом.
Отдельная категория, хотя и достаточно редкая, это объекты недвижимости, оформленные в собственность в 1992 и 1993 годах. Тогда практиковалась приватизация жилья не в долевую собственность, как в наши дни, а в совместную. В итоге: объект недвижимости зарегистрирован на одного человека, но договор приватизации подразумевает совместную собственность без определения долей.
Еще одна достаточно редкая ситуация, это квартиры, документы на которые были получены до 30 января 1998 года. Это дата вступления в силу закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Возникает парадоксальная ситуация: право собственности у владельца жилья есть, но без прохождения перерегистрации он не имеет права совершать с ним сделки.
Проверка личности собственника
Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег. Вот что важно проверить на данном этапе.
- Совершеннолетие собственника. Если он несовершеннолетний, придется проходить долгую и мучительную процедуру получения разрешения на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Адекватность собственника. Если в будущем будет доказано, что на момент совершения сделки продавец находился в состоянии, при котором невозможно понимать значения своих действий и отдавать им отчет, есть риск потерять квартиру и деньги навсегда. Сделка аннулируется в судебном порядке. В момент продажи недостаточно документа, подтверждающего дееспособность или отсутствие на учете у психиатра. Если у вас возникают даже малейшие сомнения по поводу адекватности собственника, лучше поискать другой предмет сделки.
- Взаимоотношения продавца с федеральной службой судебных приставов. Если в отношении собственника ведется исполнительное производство за долги, то квартира уже может быть арестована представителями ФССП. Юридическая проверка по соответствующим базам позволяет своевременно выявить такой факт и избежать проблем в будущем.
- Проверка на банкротство. Несмотря на то, что банкротство физических лиц у нас в стране не так популярно, как за рубежом, многие недобросовестные граждане пользуются этим для списания внушительных долгов. Может оказаться так, что после завершения процедуры банкротства кредиторы в судебном порядке оспорят вашу сделку купли-продажи квартиры. Как итог – потеря недвижимости, ну и деньги придется возвращать через суд от сбежавшего должника. Удастся это или нет – вопрос риторический.
- Проверка по специальной базе ГАС Правосудие. В практике бывали случаи, когда предыдущий собственник интересующей вас квартиры уже начал оспаривать в суде право собственности вашего продавца. Последний стремится избавиться от предмета обременения побыстрее и даже идет на уступки по цене. Если невнимательно отнестись к этому моменту, можно получить немало проблем, которые придется решать с незнакомым вам человеком.
Если вы хотите, чтобы покупка долгожданного жилья принесла только положительные эмоции, обязательно закажите проверку квартиры на юридическую чистоту в нашей компании. Опытные юристы сделают запросы в соответствующие органы, проверят историю сделок с данным объектом недвижимости, исключат нахождение его в аресте или обременении, а также тщательно изучат личность продавца и его взаимоотношения в гражданско-правовой сфере. Оставьте заявку на предварительную консультацию и сообщите нам вводную информацию. Компетентный адвокат гарантирует юридическую чистоту сделки и избавит от неприятностей в будущем!
Судебные решения
Отзывы клиентов
Юристы
Уважаемый Каваляускас Василий Анатольевич. Позвольте выразить искреннюю благодарность за оказанную квалифицированную юридическую помощь. Благодаря Вашему профессионализму удалось добиться решения в мою пользу. Желаю Вас дальнейшего процветания и профессионализма.
Радхуан М.Р.
08.06.2018 г.
Уважаемый руководитель!
Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.
Выражаю глубочайшую благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за предоставленную консультацию и грамотный подход к делу, а также успешный исход в моей проблеме.
А также хочу выразить благодарность за доброжелательность.
Желаю Вам успехов в этой нужной для нас работе.
С уважением, Сонец В.В.
17.05.2018 г.
Хочу выразить большую благодарность Сергею Вячеславовичу за оказанную юридическую услугу при возникшем у меня сложном отношении с ООО «Салоном красоты» и Альфа-Банком.
Устинова Т.М.
10.11.2018 г.
У меня нет просто слов, чтобы выразить благодарность Сергею Вячеславовичу. Спасибо, что есть такие юрист. Спасибо за помощь по возникшему вопросу по трудовому договору.
Пискунов И.Б.
12.12.2018г.
Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.
Грешина П.В.
23.03.2018г.
Я, Гончарова Венера Константиновна, выражаю благодарность , Матвеевой Яне Максимовне, Кутузовой Дарье Васильевне и всему коллективу. Хочу отметить, что работа выполнена в оговоренные сроки и с хорошим качеством. Проявили профессиональный подход и отличную организацию работ. Выражаю благодарность всему коллективу за высококачественную работу и желаю дальнейшего развития вашей компании.
С уважением, Гончарова Венера Константиновна.
Выражаю благодарность сотрудникам юридической консультации: Андрею Валерьевичу и Дмитрию Константиновичу, которые помогли мне решить неприятную ситуацию с магазином «Пятерочка».
Вопрос был решен в мою пользу без проволочки и быстро. Мне выразили извинения и я получила денежную компенсацию, и все без длительных судебных тяжб. Еще раз, спасибо большое!
Выражаю благодарность вам за оказание мне юридической помощи.
Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.
Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время.
Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа.
Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.
Болотин В.С., 12.02.2017 г.