Автор: Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист
Техника «арендной безопасности»: как снять/сдать квартиру и не пожалеть об этом
99% советов для квартиросъемщиков начинаются так: «потребуйте у владельца паспорт, документы на жилье и квитанции об уплаченной «коммуналке». Сразу видно, что авторы этих советов не пытались снять квартиру в Петербурге, потому что обычно риелтор собирает претендентов на просмотр, а хозяин выбирает, кому из них повезет. Чем ближе жилплощадь к метро и разумнее цена — тем больше желающих. Каковы ваши шансы отпраздновать новоселье, если с порога вы начнете требовать паспорт владельца?
Как узнать о квартире все, не выходя из дома
Есть способ убедиться, что вас не обманывают, без неудобных вопросов. Более того — без необходимости вставать из-за компьютера. Как только вы нашли хорошую квартиру, зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку из ЕГРН. Достаточно указать полный адрес жилища, даже кадастровый номер не требуется. Информации, которую вы получите, достаточно для принятия решения. Обратите внимание:
- указан ли ваш наймодатель в качестве собственника квартиры;
- является ли он единственным владельцем (проблемы с согласием родственников — одна из частых причин выселения);
- не находится ли квартира в залоге (если ее заложили под ипотеку — нужно согласие банка).
Если в выписке собственником квартиры является совсем не тот, кто дал объявление о ее сдаче — необязательно перед вами мошенники. Может быть, дядя попросил племянника сдать жилье, потому что уехал в длительную командировку. Но в таком случае у племянника (как и у риелтора, представляющего интересы собственника), должна быть нотариальная доверенность на распоряжение жильем. Ее подлинность тоже можно проверить в интернете, но нужно знать номер документа и данные юриста, который его составил.
Еще одна распространенная ситуация, когда квартиру сдает не владелец — жилье недавно умерших родственников. По закону наследники получают имущество только через полгода после смерти владельца. До тех пор заключить официальный договор об аренде они не могут. Если вы решили въехать в такую квартиру — имейте в виду: есть вероятность, что после оформления наследства собственники (их может оказаться несколько) могут попросить вас очистить помещение.
Договор глазами съемщика: обязательные пункты
Предположим, что все волнения остались позади: собственник — честный человек, и в качестве арендатора он выбрал именно вас. Вы волнуетесь, поэтому не глядя подписываете договор, который обычно называют чистой формальностью. С этого начинаются мытарства арендаторов, которые заканчиваются выселением, а иногда и судом. Если хотите жить в новообретенной квартире долго и счастливо, проверьте наличие следующих пунктов в договоре найма:
- данные владельца квартиры (паспорт, прописка, ИНН);
- сумма ежемесячного платежа — соответствует ли тому, о чем вы договорились на словах;
- в какой период плата может быть повышена (если это не указано — сумма фиксируется на период действия договора);
- кто платит за свет, воду, отопление и все остальное;
- условия возврата депозита, если вы его вносите;
- список форс-мажорных ситуаций и порядок действий в каждой из них (если вас зальет сосед сверху — кто будет компенсировать ущерб?).
Отдельная история — срок заключения договора. Многие собственники указывают 11 месяцев, потому что это предельный период, в который можно сдавать жилье, не уплачивая налоги. Но это означает, что через год вас могут выселить. Если квартира вам нравится, имеет смысл взять на себя расходы на уплату налогов (13%) и регистрацию сделки в Росреестре (2000 рублей), и заключить долгосрочную аренду. Поиски нового жилья обойдутся не дешевле.
Как узнать о нанимателе все, что вам нужно
Вернемся к счастливому моменту, когда владелец жилья выбрал среди претендентов будущего новосела. Еще немного — и он доверит этому симпатичному, но совершенно незнакомому человеку самое ценное, что у него есть. В голове сотня опасений: не будет платить, начнет устраивать гулянки, попортит паркет, разведет грязь.
Как владелец жилья, вы можете потребовать у квартиранта выдать всю подноготную, вплоть до выписки с личного счета. Во многих европейских странах так и делают. Но у русских другой менталитет: демонстрируя недоверие, хозяин квартиры рискует нажить себе врагов в лице арендатора. Попросите съемщика заполнить договор, но подписание документа отложите на другой день. Имея паспортные данные, вы можете узнать:
- ИНН, с помощью которого проверяется задолженность по налогам;
- наличие судимости или открытых процессов в отношении человека (для этого нужно найти сайт районного суда и задать поиск ФИО в разделе «судебное делопроизводство»);
- находится ли человек в розыске (для этого достаточно зайти на сайт судебных приставов);
- много ли машин поменял арендатор на своем веку (для этого достаточно знать номер его автомобиля).
Эта информация не обезопасит вас от проблем на 100%, но поможет составить мнение о человеке, которого вы пускаете в свою квартиру.
Можно ли выселить жильцов досрочно
Кстати, с юридической точки зрения передача квартиры физическому лицу называется наймом, арендовать помещения могут только организации. Чтобы не платить налоги со сдачи квартиры, некоторые владельцы жилья заключают договор безвозмездного пользования со съемщиком, а ежемесячный платеж обсуждают на словах. Путь этот тернист и чреват штрафом за укрывательство от налогов: вдруг квартирант откажется платить или сообщит о вас в полицию? Хотя есть у этого вида договора плюсы: его можно разорвать, предупредив съемщика за месяц, а в то время как при договоре имущественного найма нужно дать три месяца на поиски нового жилья. Досрочно выселить квартиранта можно, если он беспокоит соседей или использует квартиру не по назначению.
Пункты договора, которые сделают ваш сон более крепким
- Причины досрочного расторжения.
- Опись имущества (можно составить акт сдачи-приемки).
- Ответственность съемщика за порчу вещей, отделки, инженерных систем.
- Обязательство передать квартиру в надлежащем виде (то есть прибрать за собой).
- Количество посещений собственником в месяц — если вы планируете бывать у арендатора.
Сдавая квартиру, собственник волнуется не меньше, чем тот, кто будет в ней жить. Лучший способ предусмотреть все спорные моменты — составить шаблон договора до встречи с претендентами. Даже если вы решите не регистрировать сделку, подписанный обеими сторонами договор будет иметь юридическую силу и защитит ваши права. Если вы хотите сдать или снять квартиру — звоните в наше агентство, и юристы составят договор аренды жилья в ваших интересах.
Наши дела по теме
Жилищное право
Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону
Другие статьи
