Тонкости договора ЖСК: правильно заключить и выгодно расторгнуть
Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.
Что такое ЖСК
ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.
В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.
Особенности договора ЖСК
Пайщик действует только через правление
Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.
Пайщик платит не за квартиру, а за пай
По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.
Нет регистрации в Госреестре
Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.
Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом
Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.
В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует
Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.
Изучаем договор и устав
Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.
Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.
Реквизиты сторон
Договор должен содержать:
- название и адрес кооператива;
- номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
- сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).
Объект договора
Договор должен содержать:
- название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
- подробные сведения о застройщике;
- подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
- алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.
Сроки сдачи
Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.
Выплаты: сколько и когда платить?
Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны:
- порядок перерасчета выплат;
- дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.
Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.
Условия изменений и прекращения договора
Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:
- ликвидация ЖСК;
- исключение пайщика из кооператива;
- выход пайщика из кооператива.
Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.
Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Выход из кооператива
Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.
Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.
Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке
Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.
Что вернет ЖСК?
Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.
В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».
Советы пайщикам
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.
Судебные решения
Отзывы клиентов
Юристы
Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.
Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.
С благодарностью, Богодяж.
Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.
Выражаю свою благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснование решения, которые привели к возмещению заявленных требований.
С уважением, Бусыгин Александр Иванович
26.12.2017
Позвольте выразить глубокую благодарность Юридическому агентству СПб, расположенному по адресу Спасский переулок, 12. За профессиональную и доброжелательную помощь в решении моего вопроса! Желаю и дальше работать, принося пользу всем жителям СПб. И не только.
Колесников Александр Николаевич.
Должность: начальник сектора внедрения Метрополитена
P.S.: До вашей фирмы я обращался в 5 фирм по данному вопросу и получил невразумительные ответы.
Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.
Грешина П.В.
23.03.2018г.
Хочу выразить огромнейшую благодарность и признательность Соловьеву Константину Васильевичу за внимательное отношение, очень грамотную консультацию. И, если когда-нибудь мне потребуется юридическая поддержка, непременно обращусь именно к нему. Также хочу отметить Кутузову Дарью Валентиновну, которая с улыбкой встретила, ответила на некоторые интересующие меня вопросы. Желаю компании успехов, дальнейшего процветания, побольше клиентов.
Я, Лурье Л.Д., хочу выразить свою признательность и благодарность за грамотную консультацию и сердечное отношение ко мне, как к клиенту.
Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую работу и профессионализм, а также его помощнице Елене Владимировне за оказанную квалифицированную помощь.
Желаю Вам процветания и достижения профессиональных вершин.
С уважением, Марина Кулешова.
15.08.2018 г.
Я, Антонов Аркадий Шанобич, обратился за помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга в связи с тем, что при заключении договора на лечение позвоночника с «Медстар», был фактически обманут в стоимости лечения и не только. В процессе оформления со мной договора на лечение мне никто не объяснил, что лечение будет проходить с привлечением кредитных средств, все время менялась сумма лечения. На мои просьбы предоставить мне более длительное время на ознакомление процедур и консультаций по их прайсу мне отказали. То есть фактически происходило давление на клиента. Дома, когда я внимательно прочитал весь документ, я понял, что фактически меня обманули на деньги и сроки лечения.
30.10.2018 г. я обратился за юридической помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга на предмет расторжения договора на лечение в «Медстар» и расторжения договора на кредит от Альфа-Банка.
Мое дело вел Степанов Денис Юрьевич, все вопросы решались очень быстро и меня обо всех ситуациях информировали. Хочу поблагодарить Степанова Д.Ю. и всех юристов, которые работают в данном агентстве.
21. 11. 2018 г.
Выражаю особую благодарность Сергею Вячеславовичу за высококомпетентную и детальную консультацию по вопросу о трудовом договоре.
Доктор филологических наук, Гордеева Е.С.
01.12.2018 г.