Ситуация
В 2013 году госпожа К. решила купить таунхаус. Самым выгодным оказалось предложение от ООО «НеваИнвестПроект»: просторную двухуровневую квартиру продавали всего за 1,57 млн рублей. Беспокоило лишь одно: застройщик заключал с покупателями договоры не долевого участия, а предварительной купли-продажи. Такой договор подразумевал, что госпожа К. купит таунхаус, когда он будет построен. При этом деньги с нее взяли сразу. В назначенный срок таунхаус не сдали в эксплуатацию. Но поскольку его будущая владелица не была дольщицей, на ее ситуацию не распространялся закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», обязывающий застройщика сдавать жилье вовремя и платить за каждый день просрочки. Лишь после года ожидания госпожа К. решила обратиться в суд с требованием расторгнуть договор предварительной купли-продажи и вернуть деньги.Решение
На суде представитель ООО «НеваИнвестПроект» заявил, что оснований для расторжения договора предварительной купли-продажи нет: согласно статье 421 ГК РФ, физические и юридические лица могут заключать соглашения на любых условиях. На что защита истца возразила: предварительный договор купли-продажи — это лишь соглашение о намерениях заключить сделку, а К. уже на этом этапе оплатила покупку! Следовательно, согласно статье 429 ГК РФ, договор не является предварительным по своему содержанию. Также наши юристы указали на то, что ООО «НеваИнвестПроект» нарушило часть 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ: застройщик может собирать с будущих жильцов деньги путем заключения договоров долевого участия или принятия в кооператив. Если деньги привлечены другим способом, покупатель может не только потребовать их вернуть, но и получить с застройщика проценты за пользование этими средствами, начисленные в двойном размере (по статье 395 ГК РФ). Суд согласился с защитниками госпожи К. Дата заключения договора купли-продажи: 22.12.2015. Дата предъявления претензий: 24.10.2016. Количество дней просрочки: 307. Размер ключевой ставки ЦБ РФ в указанный период: 10%. Проценты рассчитываются по формуле:2*(стоимость таунхауса*ключевая ставка ЦБ РФ/ количество дней в году (используется 360 для упрощения расчетов) * количество дней просрочки. 2*(1577388*10%/360*307) = 269 302,28 рублей.
Как оспорить условия предварительного договора
Представитель застройщика не терял надежды отстоять права своего клиента. Он указал на тот факт, что договор между госпожой К. и ООО «НеваИнвестПроект» предусматривает пункт о расторжении в течение 60 дней после подписания. Если она не успела этого сделать — сама виновата. На что суд возразил, что, согласно части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ, подобные условия недопустимы для договоров о продаже недвижимости. В надежде отделаться только возвратом стоимости таунхауса, защитник застройщика заявил, что ООО «НеваИнвестПроект» не знал реквизиты банковского счета госпожи К., потому не мог перечислить ей деньги. На что истица ответила, что за целый год застройщик ни разу не попытался выяснить эту информацию.Материальный и моральный ущерб: сколько требовать?
Далее наши юристы попросили взыскать с ООО «НеваИнвестПроект» сумму, которую госпожа К. потратила на аренду жилья в ожидании ключей от таунхауса: 170 000 рублей за год. Суд удовлетворил и это требование. А вот размер компенсации морального вреда, как это бывает, был занижен: К. просила 100 000 рублей, но причиненные ей неудобства оценили в 30 000 рублей. После этого представитель нашего агентства напомнил, что, согласно статье 13 «Закона о защите прав потребителей», покупатель должен уплатить продавцу штраф за неисполнение своих обязательств в размере 50% от стоимости товара. В сумму, от которой рассчитывался штраф, включены и проценты по ст. 395 ГК РФ, и компенсация ущерба:(1577388 + 269 032,28 + 170 000 + 30 000) * 50% = 1 023 210,14Сумма исковых требований госпожи К. превысила 1 млн рублей, поэтому, согласно статье 333.36 Налогового кодекса РФ, она уплатила в бюджет пошлину в размере 10 тысяч рублей при подаче иска. Поскольку суд удовлетворил ее требования, ООО «НеваИнвестПроект» должен был компенсировать расходы на оплату пошлины. Как проигравшая сторона, застройщик был обязан компенсировать расходы на судебное производство, уплатив 15 708 рублей в бюджет.
Выводы
- Не доверяйте застройщикам, которые отказываются заключать договоры долевого участия.
- Не соглашайтесь платить по предварительному договору (даже если это предварительный договор долевого участия, а не купли-продажи).
- Помните, что закон № 214-ФЗ защищает права покупателей жилья в любом случае.
- Неустойку за просрочку сдачи дома, штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию морального и материального ущерба можно получить, даже если вы не заключали ДДУ.
РезультатГоспожа К. не только вернула свои деньги (1,57 млн рублей), но и отсудила у застройщика почти столько же в качестве компенсации — 1,49 млн рублей! Некоторые застройщики избегают заключать договоры долевого участия по закону № 214-ФЗ, потому что в этом случае деньги дольщика замораживаются на банковском счете до момента передачи квартиры. Предварительный договор купли-продажи позволяет застройщику получить деньги сразу. Строительные компании, работающие в обход № 214-ФЗ, уверены, что покупатель не сможет предъявить им неустойку за просрочку, но это не так — важно заручиться помощью юристов и не бояться идти в суд.
