Тонкости договора ЖСК: правильно заключить и выгодно расторгнуть
Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.
Что такое ЖСК
ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.
В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.
Особенности договора ЖСК
Пайщик действует только через правление
Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.
Пайщик платит не за квартиру, а за пай
По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.
Нет регистрации в Госреестре
Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.
Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом
Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.
В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует
Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.
Изучаем договор и устав
Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.
Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.
Реквизиты сторон
Договор должен содержать:
- название и адрес кооператива;
- номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
- сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).
Объект договора
Договор должен содержать:
- название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
- подробные сведения о застройщике;
- подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
- алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.
Сроки сдачи
Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.
Выплаты: сколько и когда платить?
Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны:
- порядок перерасчета выплат;
- дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.
Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.
Условия изменений и прекращения договора
Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:
- ликвидация ЖСК;
- исключение пайщика из кооператива;
- выход пайщика из кооператива.
Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.
Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Выход из кооператива
Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.
Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.
Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке
Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.
Что вернет ЖСК?
Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.
В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».
Советы пайщикам
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.
Судебные решения
Отзывы клиентов
Юристы
Хочу выразить огромную благодарность Степанову Денису Юрьевичу за очень грамотное, высококвалифицированное ведение моего непростого дела по расторжению ДДУ с проблемным застройщиком, многократно переносившим сроки завершения строительства и полностью игнорировавшим наши претензии (от других юридических компаний). Претензия и жалобы Дениса Юрьевича поставили все на свои места достаточно быстро, избавив нас от угрозы штрафных санкций от застройщика, неправомерно включившего в договор их. Успехов Вам в отстаивании наших законных интересов! Спасибо!
С уважением, Щербакова Т.И.
04.12.2017г.
Благодарю Юридическое агентство Санкт-Петербурга за теплый душевный прием и подробную, грамотную, обстоятельную, добросовестную юридическую позицию адвоката Андрея Валерьевича.
Прошу выразить огромную благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за грамотность, консультацию и внимание к клиентке, которая попала в сложную ситуацию; а также прекрасным чутким администраторам.
Желаю процветания компании и хороших клиентов.
С уважением, Соболева Елена Петровна.
19.09.2018 г.
Сергей Вячеславович! Благодарю Вас за оказанную квалифицированную консультацию в отношении моего вопроса в сфере защиты прав потребителей (спор с ТК ОПТ, не привезли кухню)
Любовь Туннова
12.12.2018г.
Юристам Юридического Агентства Санкт-Петербурга
Выражаю Вам свою благодарность за профессионализм в защите моих интересов по уголовному делу, разрешите выразить Вам признательность за Вашу помощь и поддержку. Отмечаю Ваш высокий профессионализм и умелые действия в отстаивании моих позиций.
С уважением, Г.Н. Антропов
Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.
С уважением, Гавричков Александр Николаевич.
Уважаемые юристы!
Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.
С уважением, А.П. Совенов, Е.Я. Комудина
Огромное спасибо за качественную консультацию по интересующему меня вопросу. С наилучшими пожеланиями Степанову Денису Юрьевичу, консультировавшему меня.
Волкотруб Юрий Васильевич
Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.
Руководство школы по хоккею «СП-Стрельна» благодарит коллектив Юридического агентства Санкт-Петербурга за многолетнее плодотворное сотрудничество и поддержку российского детского хоккея, целеустремленность и профессиональный подход.
Искренне желаем сотрудникам Юридического агентства Санкт-Петербурга больших побед, профессиональных успехов и неиссякаемой жизненной энергии!