Жилой комплекс «Десяткино 2.0»

ЖК «Десяткино 2.0» — объект ГК Normann на пересечении улиц Шувалова и Графской, в двух километрах от станции метро «Девяткино». Под реализацию проекта была отведена часть земель, бывших когда-то в собственности у САОЗТ «Ручьи». Еще в 2011 году 9,3 гектара в створе между КАД, Мурино и Токсовским шоссе распоряжением мэра Санкт-Петербурга N 1117-р предполагалось использовать для постройки 23 жилых комплексов. В их числе и ЖК «Десяткино 2.0».

О проекте

Строительство первой очереди жилого комплекса началось в октябре 2014 года. В феврале 2015 года дан старт постройке второй очереди. Согласно данным с официального сайта застройщика, «Десяткино 2.0» должен был представлять собой три 18-ти этажных многоквартирных дома:

• первая очередь строительства — монолитные дома из 2-х и 3-х секций со студиями, одно- и двухкомнатными апартаментами;
• вторая очередь — пятисекционный монолитный дом (одно-, двух- и трехкомнатные квартиры).

Застройщиком проект позиционируется как жилье эконом-класса — в районе с хорошей экологией, средними транспортной доступностью и инфраструктурой. Цены — очень низкие.

О застройщике ЖК «Десяткино 2.0»

Группа компаний Normann, куда входит и застройщик жилого комплекса — ООО «Норманн-ЛО» (по данным из проектной декларации), входит в десятку крупнейших строительных организаций Санкт-Петербурга. И в топ-20 застройщиков европейской части России. Группой компаний уже сдано немало крупных жилых комплексов. В их числе «Шушары», «Отличник», «Альпийская горка» и другие.

Ситуация с ЖК «Десяткино 2.0» на начало 2018 года

Уже с середины 2015 года у застройщика начались проблемы. Сроки сдачи ЖК «Десяткино 2.0» неоднократно сдвигались. Последний перенос сроков сдачи:

• для первой очереди строительства — с конца 2016 года на 3-й квартал 2018 года;
• для второй очереди строительства — со 2-го квартала 2017 года на начало 2019 года.

Многократный перенос сроков сдачи что первой, что второй очередей строительства застройщик объясняет проблемами с подрядчиками. Как по словам людей, живущих в соседних жилых комплексов, так и по информации от дольщиков — работы вроде бы ведутся. Однако их темп позволяет предположить, что указанные сроки сдачи — увы, не окончательные.

Вставшая в октябре 2017 года стройка (на всех трех объектах жилого комплекса) едва началась только в январе 2018-го. И это — на фоне не самых приятных новостей, касающихся как нашего застройщика, так и строителей-должников в целом:

• 21 декабря 2017 года на заседании комиссии «По проблемам потенциальных обманутых дольщиков» губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил, что указанные застройщиком ЖК «Десяткино 2.0» сроки сдачи объекта (лето 2018-го) чересчур оптимистичны;
• на дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: возможности и ограничения для бизнеса» зампред правительства Ленобласти Леонид Москвин указал на невозможность помочь застройщикам;
• в одном из интервью с вице-губернатором Александром Дрозденко было прямо сказано: «Мы … готовы помогать застройщику во всех вопросах, кроме денег. Денег — не дадим».

Проблемы с деньгами у застройщика подтверждаются и косвенно: например, заявлением руководства ГК Normann о скором (март-апрель 2018 года) выпуске облигаций и о планах на первичную эмиссию акций. Ну а прямо об отсутствии средств у ООО «Норманн-ЛО» говорят рабочие, которых время от времени обнаруживают на объекте дольщики ЖК «Десяткино 2.0».

Ясность в ситуации с жилым комплексом наступила только в середине марта 2018 года. Практически одновременно произошло несколько событий:

• 15 марта представители прокуратуры встретились с дольщиками;
• 16 марта появилась новость о том, что прокуратурой выявлены хищения на стройке ЖК «Десяткино 2.0» и нецелевое расходование средств (на фоне предположений дольщиков о том, что выручка от продажи застройщиком квартир по договору долевого участия частично расходуется на другие проекты группы компаний — как жилых комплексов, так и сети отелей);
• прокуратура объявила о возможном возбуждении уголовного дела по факту мошенничества при строительстве жилого комплекса.

Судя по всему, встреча была призвана лишь подтвердить подозрения прокуратуры. Последствия повышенного внимания органов исполнительной и судебной власти к ситуации с ЖК «Десяткино 2.0» не заставили себя ждать.

Что делать дольщикам

Несмотря на слухи о банкротстве застройщика, факт его ухода с рынка из-за финансовых проблем никак не подтвержден (это касается именно ООО «Норманн-ЛО», тогда как аффилированная с ним организация ООО «Норманн» близка к банкротству). А значит, дольщики не имеют права требовать ни передачи им жилья (пусть и недостроенного), ни включения в реестр кредиторов.

Список вариантов действий для дольщиков, оказавшихся заложниками ситуации, невелик. Можно:

• разорвать договор долевого участия;
• дождаться-таки сдачи проекта (что интересно, ввод в эксплуатацию и передача квартиры дольщику даже в договоре разнесены по времени);
• добиться от застройщика компенсации.

Выбор того или иного варианта действий зависит исключительно от того, какой результат нужен: въехать ли, наконец, в новое собственное жилье, вернуть вложенные по ДДУ деньги и/или получить компенсацию. Теоретически, коллективный иск к застройщику может «помочь» ему изыскать средства для завершения стройки. Нашлись же инвестиции на проект:

Или строительство нового жилого комплекса (в момент, когда работа в «Десяткино 2.0 была фактически заморожена):

Проблема в том, что самого понятия „коллективный иск“ в отечественном законодательстве не существует: не может группа граждан подать одно исковое заявление к одному ответчику по одному основанию.

Есть ли выход из ситуации, в которой оказались (и в которую продолжают попадать) люди:

При невозможности подачи коллективного иска, ему есть альтернатива: исковое заявление с обширным участием. В рамках иска, подписанного всеми истцами, представлять их права может один человек. Или группа. Или юрист. Преимущества этого формата в том, что объединенные в одно исковое заявление индивидуальные иски попадут на сто» одному судье, а дальше будут сведены в одно производство. Ждать решения суда придется не так долго, как если бы иски подавались индивидуально и оказывались у разных судей.

У искового заявления с обширным участием есть и еще одно преимущество: неизбежный общественный резонанс. Особенно если у участников-дольщиков есть группы в социальных сетях, и они общаются с представителями СМИ или муниципалитетом.

Впрочем, примеры удачно завершенных индивидуальных исков тоже есть:

Здесь, как мы видим, речь шла о расторжении договора — а вариант этот совершенно не подходит людям, которые продали собственное жилье и вынуждены в течение нескольких лет жить в арендованных квартирах.

Разорвать договор долевого участия — не самое лучшее решение проблемы. Даже получив с застройщика деньги (не всю сумму), бывший дольщик остается без жилья. Тем более, есть свидетельства явного нарушения законодательства в договорах долевого участия со стороны застройщика, которые ведут к уменьшению суммы выплаты участнику строительства по ДДУ:

Штрафные санкции, как верно замечено, противоречат букве закона. Однако и здесь право на получение всей суммы придется доказывать — скорее всего, в суде.

Поэтому разумней — одновременно добиваться от застройщика завершения строительства и требовать компенсации (выплаты неустойки).

Важно! Затягивать с подачей иска на компенсацию не стоит — в судебной практике, к сожалению, сложилась тенденция существенно занижать требования истца — и чем больше (по закону!) сумма неустойки, тем неохотней судом принимается решение об удовлетворении иска.

Напоминаем, что требовать выплаты неустойки можно начиная со следующего дня после даты передачи квартиры дольщику застройщиком. Передачи, а не ввода дома в эксплуатацию. И это при том, что, по информации от дольщиков, в некоторых ДДУ срок сдачи в эксплуатацию указан лишь примерно (с погрешностью едва ли не в квартал).

Заручившись поддержкой юриста, дольщики могут потребовать:

• выплаты неустойки (до того, как на счета застройщика будет наложен арест в рамках уголовного делопроизводства или он приступит к процедуре банкротства);
• компенсации за понесенные расходы (на аренду жилья, например);
• выплаты штрафа (до половины стоимости квартиры по договору);
• компенсации морального вреда;
• выплаты застройщиком процентов за пользование денежными средствами;
• решения вопроса со строительством в инстанциях выше муниципалитета — вплоть до Минстроя России.

В активе у «Юридического агентства Санкт-Петербурга» десятки удовлетворенных исков дольщиков — как по объектам застройщика «Десяткино 2.0», так и по жилым комплексам других крупных строительных организаций города и области. Опыт юристов агентства поможет вам и на досудебном этапе (оформление и передача застройщику претензии), и на этапе составления искового заявления, и в суде. Мы рекомендуем участникам ДДУ поторопиться — пока есть время, а заказчик ещё не начал процедуру банкротства.

Судебные решения

Застройщик вернул дольщику деньги

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

План квартиры не соответствует договору

Несоблюдение сроков застройщиком

Серые схемы продаж в новостройках

Взыскание неустойки и штрафа за просрочку передачи объекта долевого участия

Отзывы клиентов

Юристы

Степанов Денис Юрьевич

Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Истомина Ольга Викторовна

Руководитель судебного отдела

Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна

Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Каваляускас Василий Анатольевич

Ведущий юрист

Устюгов Семен Борисович

Золотова Нина Сергеевна

Ведущий юрист Юридического агентства Санкт-Петербурга

Боброва Анастасия Сергеевна

Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Челюк Александр Юрьевич

Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга

Зотова Полина Александровна

Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц

Берестовский Владимир Евгеньевич

Помощник юриста

Абдуллов Самир Кадайбергенович

Помощник юриста