Юридическая проверка квартиры перед покупкой
Вторичный рынок объектов жилой недвижимости является самой прибыльной сферой деятельности для мошенников и недобросовестных граждан. Прежде чем оформить сделку купли-продажи, нужно внимательно, предельно осторожно и бдительно относиться к любой информации, которую предоставляет вам собственник. Идеальный вариант – это предварительная проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой. Данную услугу оказывают многие специализированные компании, но большинство граждан продолжает полагаться на добросовестность продавцов. Особенно остро обстоит проблема, если собственниками вторичного жилья являются родственники или хорошие знакомые. Здесь лучше всего работает принцип «доверяй, но проверяй». Компетентные юристы по гражданскому праву подготовили для вас подробную инструкцию по проверке квартиры, документов и непосредственно собственника перед покупкой. Это поможет не только сберечь средства, но и избавить себя от неприятностей и судебных споров в будущем. Мы рассмотрим самые типовые ситуации, которые возникают на этапе оформления сделки, подводные камни и пути решения распространенных проблем.
Сбор необходимых документов
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
- Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
- Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
- Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
- Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости. Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
- Форма № 12. Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда. К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным. Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.
Проверка условий сделки и оценка рисков
Проверка недвижимости перед покупкой требует тщательного анализа особых условий сделки. Может оказаться, что квартира находится в залоге у банка, в ней зарегистрированы так называемые отказники (лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие определенные права). Могут быть и публичные ограничения на совершение сделки. В частности, если речь идет о покупке квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия. Подобные факты должны обязательно учитываться и отображаться в договоре.
Важным моментом при юридической проверке квартиры перед покупкой является наличие права собственности на объект недвижимости. На практике встречаются случаи, когда продать пытаются не свое жилье или на него имеются серьезные обременения. Даже если они не будут создавать сложностей для покупателя, такие факты важно выявлять на начальном этапе заключения сделки.
Единоличность права собственности. Наиболее проблемными являются квартиры, являющиеся совместно нажитым в браке имуществом. Если у супругов не был заключен брачный договор, то приобретенная ими в браке недвижимость считается совместной. И не имеет значения, кто в данном случае числится собственником: для совершения сделки необходимо письменное согласие второго супруга. Важно помнить, что совместная собственность имеет смысл только при получении объекта недвижимости возмездным путем. Если квартира досталась собственнику по наследству, согласно договору дарения или в ходе приватизации, нахождение в браке не имеет значение. Если объект недвижимости приобретался собственником вне брака, нужно получить нотариально заверенное подтверждение об этом.
Отдельная категория, хотя и достаточно редкая, это объекты недвижимости, оформленные в собственность в 1992 и 1993 годах. Тогда практиковалась приватизация жилья не в долевую собственность, как в наши дни, а в совместную. В итоге: объект недвижимости зарегистрирован на одного человека, но договор приватизации подразумевает совместную собственность без определения долей.
Еще одна достаточно редкая ситуация, это квартиры, документы на которые были получены до 30 января 1998 года. Это дата вступления в силу закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Возникает парадоксальная ситуация: право собственности у владельца жилья есть, но без прохождения перерегистрации он не имеет права совершать с ним сделки.
Проверка личности собственника
Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег. Вот что важно проверить на данном этапе.
- Совершеннолетие собственника. Если он несовершеннолетний, придется проходить долгую и мучительную процедуру получения разрешения на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Адекватность собственника. Если в будущем будет доказано, что на момент совершения сделки продавец находился в состоянии, при котором невозможно понимать значения своих действий и отдавать им отчет, есть риск потерять квартиру и деньги навсегда. Сделка аннулируется в судебном порядке. В момент продажи недостаточно документа, подтверждающего дееспособность или отсутствие на учете у психиатра. Если у вас возникают даже малейшие сомнения по поводу адекватности собственника, лучше поискать другой предмет сделки.
- Взаимоотношения продавца с федеральной службой судебных приставов. Если в отношении собственника ведется исполнительное производство за долги, то квартира уже может быть арестована представителями ФССП. Юридическая проверка по соответствующим базам позволяет своевременно выявить такой факт и избежать проблем в будущем.
- Проверка на банкротство. Несмотря на то, что банкротство физических лиц у нас в стране не так популярно, как за рубежом, многие недобросовестные граждане пользуются этим для списания внушительных долгов. Может оказаться так, что после завершения процедуры банкротства кредиторы в судебном порядке оспорят вашу сделку купли-продажи квартиры. Как итог – потеря недвижимости, ну и деньги придется возвращать через суд от сбежавшего должника. Удастся это или нет – вопрос риторический.
- Проверка по специальной базе ГАС Правосудие. В практике бывали случаи, когда предыдущий собственник интересующей вас квартиры уже начал оспаривать в суде право собственности вашего продавца. Последний стремится избавиться от предмета обременения побыстрее и даже идет на уступки по цене. Если невнимательно отнестись к этому моменту, можно получить немало проблем, которые придется решать с незнакомым вам человеком.
Если вы хотите, чтобы покупка долгожданного жилья принесла только положительные эмоции, обязательно закажите проверку квартиры на юридическую чистоту в нашей компании. Опытные юристы сделают запросы в соответствующие органы, проверят историю сделок с данным объектом недвижимости, исключат нахождение его в аресте или обременении, а также тщательно изучат личность продавца и его взаимоотношения в гражданско-правовой сфере. Оставьте заявку на предварительную консультацию и сообщите нам вводную информацию. Компетентный адвокат гарантирует юридическую чистоту сделки и избавит от неприятностей в будущем!
Судебные решения
Отзывы клиентов
Юристы
Я, Гончарова Венера Константиновна, выражаю благодарность , Матвеевой Яне Максимовне, Кутузовой Дарье Васильевне и всему коллективу. Хочу отметить, что работа выполнена в оговоренные сроки и с хорошим качеством. Проявили профессиональный подход и отличную организацию работ. Выражаю благодарность всему коллективу за высококачественную работу и желаю дальнейшего развития вашей компании.
С уважением, Гончарова Венера Константиновна.
Прошу выразить благодарность коллективу «Юридического Агентства Санкт-Петербурга», и особенно, Иванову Артему Игоревичу, за грамотные действия и решение по моему гражданскому делу. Смею утверждать, что это одна из лучших юридических фирм в городе, т.к. очень сблизился с юристами. Все делается своевременно и по делу. Удачи коллективу во всем.
С уважением, Надеждин А.Н.
7.06.2018 г.
Выражаю благодарность Юридическому Агентству и в частности адвокату Павлюченко Александру Викторовичу за проделанную работу, высокую квалификацию и качественный подход.
Благодаря Александру Викторовичу удалось добиться в суде по делу о защите прав потребителей результата, которого даже не ожидала. Сумма, взысканная по суду, даже превысила мои ожидания.
Большое спасибо за квалифицированную работу и профессионализм.
С уважением, Астафьева А.С., 01.03.2019 г.
Хочется выразить благодарность Каваляускус Василию Анатольевичу, Павлюченко Александру Викторовичу и Лобурь Максиму Андреевичу за оказание квалифицированной юридической помощи, с помощью которой моя проблема решилась быстро, четко. Всегда при обращении находил понимание и внимание. Хорошо, что в «Обществе защиты прав потребителей» работают такие юристы и адвокаты. Успехов Вам в дальнейшей работе и отстаивании интересов потребителей.
С уважением, Трук Н.Н.
07.05.2018
Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время.
Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа.
Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.
Болотин В.С., 12.02.2017 г.
Хочу выразить огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую консультацию и чуткое, внимательное отношение ко мне, оказавшейся в сложной ситуации.
С уважением, Томашпольская Н.А.
01.07.18 г.
Выражаю благодарность Степанову Денису Юрьевичу за проделанную работу, высокую квалификацию, а также за очень понятную, доступную помощь в решении моей проблемы (защита прав потребителей). Прекрасный очень грамотный юрист.
Большое спасибо!
С уважением, Потапова Тамара Ивановна, 09.07.2019 г.
Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.
Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Невинчаный
Руководство школы по хоккею «СП-Стрельна» благодарит коллектив Юридического агентства Санкт-Петербурга за многолетнее плодотворное сотрудничество и поддержку российского детского хоккея, целеустремленность и профессиональный подход.
Искренне желаем сотрудникам Юридического агентства Санкт-Петербурга больших побед, профессиональных успехов и неиссякаемой жизненной энергии!