Тонкости договора ЖСК: правильно заключить и выгодно расторгнуть
Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.
Что такое ЖСК
ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.
В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.
Особенности договора ЖСК
Пайщик действует только через правление
Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.
Пайщик платит не за квартиру, а за пай
По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.
Нет регистрации в Госреестре
Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.
Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом
Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.
В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует
Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.
Изучаем договор и устав
Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.
Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.
Реквизиты сторон
Договор должен содержать:
- название и адрес кооператива;
- номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
- сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).
Объект договора
Договор должен содержать:
- название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
- подробные сведения о застройщике;
- подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
- алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.
Сроки сдачи
Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.
Выплаты: сколько и когда платить?
Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны:
- порядок перерасчета выплат;
- дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.
Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.
Условия изменений и прекращения договора
Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:
- ликвидация ЖСК;
- исключение пайщика из кооператива;
- выход пайщика из кооператива.
Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.
Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Выход из кооператива
Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.
Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.
Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке
Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.
Что вернет ЖСК?
Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.
В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».
Советы пайщикам
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.
Прошу выразить благодарность Мавричеву Сергею Вячеславовичу за чуткое отношение и понимание к клиентам. Вопрос был разрешен в течении одного дня. Очень благодарен Сергею Вячеславовичу.
Плисецкий В.В.
19.10.2018 г.
Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.
Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.
С благодарностью, Богодяж.
Выражаю большую благодарность Сергею Вячеславовичу (юристу фирмы) за очень понятную, доступную помощь в решении моей проблемы (защита прав как потребителя). Обращаюсь уже во второй раз по решению моих проблем. Всегда все …… и в полном объёме.
С благодарностью, Лосева Светлана Ивановна., 15.02.2019 г.
Выражаю глубочайшую благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за предоставленную консультацию и грамотный подход к делу, а также успешный исход в моей проблеме.
А также хочу выразить благодарность за доброжелательность.
Желаю Вам успехов в этой нужной для нас работе.
С уважением, Сонец В.В.
17.05.2018 г.
Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Невинчаный
Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время.
Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа.
Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.
Болотин В.С., 12.02.2017 г.
Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.
Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую работу и профессионализм, а также его помощнице Елене Владимировне за оказанную квалифицированную помощь.
Желаю Вам процветания и достижения профессиональных вершин.
С уважением, Марина Кулешова.
15.08.2018 г.
Выражаю благодарность Василию Анатольевичу в правильной и грамотной юридической помощи в решении моего дела. Желаю Вам и всей Вашей компании процветания и успехов.
От всей души, В.В. Иванов. 10.05.2018г.
Большое спасибо Сергею Вячеславовичу за полную и детальную консультацию. Ранее я не сталкивался с оказанием юридической помощи, но теперь под очень благоприятным впечатлением обязательно буду обращаться снова в будущем.
Шубаков Алексей
17.10.2018 г.