Юридическое агентство Санкт-Петербурга
+7 (495) 177 61 45
пн-пт: 10.30 - 20.00
сб-вс: 11.00 - 19.00
+7 (812) 425-32-01
пн-пт: 10.30 - 20.00, сб-вс: 11.00 - 19.00
Бесплатная консультацияОтправьте вопрос юристу или адвокату, и мы свяжеся с вами Вами в течении 5 минут

Договор долевого инвестирования: как защитить свои интересы и вернуть деньги

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Что такое договор инвестирования

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

  • Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
  • Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
  • Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

  • Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
  • Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
  • Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
  • Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
  • Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
  • Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

  • стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
  • подробные параметры приобретаемого жилья;
  • конкретные сроки сдачи дома;
  • алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
  • порядок передачи жилья в собственность инвестора;
  • стоимость сделки и порядок выплат;
  • порядок перерасчета выплат;
  • контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
  • ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
  • условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Юристы

Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону
Наши Клиенты